Cách tính thuế chuyển nhượng đất mới nhất 2026

Công thức tính

Thuế TNCN = Giá tính thuế × 2%

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0.5%

Thuế TNCN = 2% × giá tính thuế. Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, nhưng không được thấp hơn giá theo Bảng giá đất (phần đất) và giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành (phần nhà) tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Điểm dễ nhầm nhất: hai loại miễn KHÔNG giống nhau

Rất nhiều người nghĩ "đã là người thân thì miễn hết", nhưng thực tế hai khoản này có điều kiện miễn khác nhau:

Nói cách khác: nếu cha mẹ bán nhà cho con (có hợp đồng mua bán, có giá), gia đình được miễn thuế TNCN nhưng vẫn phải nộp lệ phí trước bạ bình thường như giao dịch với người lạ. Chỉ khi làm thủ tục tặng cho thay vì mua bán thì mới được miễn luôn cả lệ phí trước bạ.

Chín diện quan hệ thân nhân được miễn thuế TNCN

• Vợ với chồng
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể
• Ông nội, bà nội với cháu nội
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại
• Anh, chị, em ruột với nhau

Diện "nhà, đất duy nhất"

Chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất ở tại Việt Nam; đã sở hữu/sử dụng tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng; và chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở (không phải một phần).

Lưu ý ba điều kiện phải thỏa mãn ĐỒNG THỜI: (1) không sở hữu bất kỳ nhà, đất ở nào khác tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng, (2) đã sở hữu tài sản đó từ 183 ngày trở lên, và (3) chuyển nhượng toàn bộ chứ không phải bán một phần. Nếu chỉ đứng tên chung với người khác, chỉ người không có tài sản nào khác mới được áp dụng diện miễn này cho phần của mình.

Ai nộp thuế, ai nộp lệ phí?

Theo quy định, các bên có thể tự thỏa thuận, nhưng thông lệ phổ biến nhất là bên bán (bên có thu nhập) nộp thuế TNCN, còn bên mua (bên đăng ký quyền sở hữu) nộp lệ phí trước bạ. Thỏa thuận khác vẫn hợp lệ nếu được ghi rõ trong hợp đồng.

Giá tính thuế, tính lệ phí lấy ở đâu

Từ 01/7/2025, UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà áp dụng tại địa phương (thay vì Bộ Tài chính như trước). Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức này, cơ quan thuế sẽ tính theo bảng giá nhà nước thay vì giá hợp đồng. Văn phòng công chứng hoặc chi cục thuế nơi làm thủ tục có thể cho bạn biết mức giá chính xác áp dụng cho thửa đất/căn nhà cụ thể.

Công cụ này chưa hỗ trợ trường hợp nào

• Tổ chức, doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản (áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp, không phải thuế TNCN)
• Đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thuê trả tiền hằng năm
• Chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng phần vốn góp gắn với quyền sử dụng đất